不動産担保ローン問題

こんなことでお困りではありませんか？

• 不動産担保ローンの返済が毎月の家計を圧迫している
• 収入が減少して返済が難しくなってきた
• 金融機関から一括返済を求められている
• 複数の借金があり、不動産担保ローンの返済が滞りそう
• 不動産の価値が下がり、ローン残高が不動産価値を上回っている
• 担保不動産の競売通知が届いた
• 不動産を手放さずに借金問題を解決したい
• 任意売却を検討しているが、手続きがわからない
• など

担保不動産の競売リスク

不動産担保ローンの最大の問題点は、返済が滞ると担保となっている不動産が競売にかけられるリスクです。競売は裁判所が行う強制的な売却手続きで、市場価格よりも大幅に安い金額で売却されることが多く、売却代金がローン残高に満たない場合は、残りの債務が残ってしまうことがあります。

また、競売になると住み慣れた家を強制的に退去しなければならず、精神的な負担も大きくなります。競売通知が届いてからでは対応が難しくなるため、返済に不安を感じた段階で早めに専門家に相談することが重要です。

オーバーローンの問題

不動産価値の下落や追加融資によって、ローン残高が不動産の価値を上回る「オーバーローン」状態になることがあります。この状態では、不動産を売却してもローンを完済できないため、問題解決が難しくなります。

特に、バブル期に高値で購入した不動産や、不動産価格が下落している地域の物件では、オーバーローンに陥るリスクが高まります。このような状況では、債務整理などの法的手続きを検討する必要があるケースもあります。

リスケジュール（返済条件の変更）

返済が一時的に困難になった場合、金融機関と交渉して返済条件の変更（リスケジュール）を行うことができる場合があります。返済期間の延長や一時的な元金据置（利息のみの返済）などの対応が可能なケースもあります。

金融機関としても、競売による回収よりも、返済を継続してもらう方が好ましいと考えるため、相談に応じてくれることが多いです。ただし、すでに長期間の滞納がある場合や、複数回のリスケジュールを行っている場合は、対応が厳しくなることもあります。

任意売却による解決

返済の見込みが立たない場合でも、競売よりも有利な条件で不動産を売却する「任意売却」という方法があります。任意売却とは、債権者（金融機関）の同意を得て、債務者自身が不動産を市場価格で売却する方法です。

競売と比較して以下のようなメリットがあります。

• 市場価格に近い金額で売却できるため、債務の圧縮効果が大きい
• 売却までの期間を柔軟に設定できる
• 引越し費用の捻出や次の住居の確保に余裕ができる
• 近隣に知られずに売却できる
• など

当事務所では、信頼できる不動産業者をご紹介し、任意売却のサポートも行っています。不動産のプロと法律のプロが連携することで、スムーズな任意売却と債務問題の解決を一括してサポートいたします。

債務整理による解決

不動産担保ローンだけでなく他の借金も抱えている場合や、任意売却後も多額の債務が残る場合は、債務整理を検討する必要があるかもしれません。債務整理の方法には、任意整理、個人再生、自己破産などがあります。

特に「個人再生」は、一定の条件を満たせば不動産を手元に残したまま、住宅ローン以外の債務を大幅に減額できる可能性があります。個人再生では「住宅資金特別条項」という制度を利用することで、住宅ローンの返済を続けながら、他の債務を減額することができます。

当事務所では、ご依頼者様の状況に最適な債務整理の方法をご提案し、手続き全般をサポートいたします。